• Anasayfa
  • Favorilere Ekle
  • Site Haritası
  • https://www.twitter.com/@ilgezdi

7181 Sayılı Kanun ile Kentsel Dönüşüm Çerçevesinde İnşaat Sözleşmesinin Sona Erdirilmesine İlişkin Getirilen Yeni Düzenleme

7181 Sayılı Kanun ile Kentsel Dönüşüm Çerçevesinde İnşaat Sözleşmesinin Sona Erdirilmesine İlişkin Getirilen Yeni Düzenleme

7181 sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 24. maddesi ile 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesine 14 nolu fıkra eklenmiştir. Bu fıkraya göre," Bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde; oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise, yapılan sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınabilir. Bu karar ile birlikte Bakanlığa başvurularak yeni yapının yapım işine başlanıp başlanmadığının veya yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespiti istenir. Bakanlıkça; belirtilen durumların tespit edilmesi hâlinde, müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir. Bu ihtara rağmen işe başlanmaması veya devam edilmemesi durumunda, ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Fesih sonrasında, taşınmazların siciline şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri maliklerin veya Bakanlığın talebi üzerine terkin edilir. Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez.”

6306 sayılı Kanun'un 6 . maddesinin yeni eklenen 14. fıkrası ile kentsel dönüşüm çerçevesinde yüklenici ile akdedilmiş olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicinin işe devam borcuna aykırı davranmış olmasından dolayı sona erdirilmesi için tüm arsa maliklerinin oybirliği ile hareket etmesi aranmayacak, bu hususta 2/3 çoğunluk ile alınmış bir karar ile hareket edilmesi yerinde olacaktır.

İlgili fıkraya göre arsa malikleri bu karar ile birlikte bakanlığa başvurarak yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan inşaatı teslim borcunun ifasına hiç başlamadığının veya işe devam edip etmediğinin tespit edilmesini talep edebilir. Fıkra, bu yönde çok büyük belirsizlikleri içermektedir. Bilindiği üzere burada aslında TBK m. 473/I uyarınca inşaat sözleşmesinden erken dönülmesi söz konusudur. Bu maddeye göre arsa sahibince sözleşmeden dönülebilmesi için işin vaktinde bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması gerekmektedir. Aksi takdirde yapılan dönme, haksız fesih olarak kabul edilmekte ve arsa sahibinin yüklenicinin uğradığı zararları tazmin etmesi gerekmektedir. Bakanlıkça yapılan tespit sonucu yüklenicinin işe devam borcuna aykırı davrandığı anlaşılırsa 30 gün içinde işe başlaması ihtar çekilecek ve ihtara rağmen işe yüklenici tarafından başlanmaz veya devam edilmezse sözleşme TBK m. 473/I uyarınca kendiliğinden sona erecektir. Düzenleme, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ancak mahkeme kararıyla sona erdirilmesi gerekmesi ve bu davaların da yıllarca sürmesinden dolayı arsa sahiplerinin mağdur olması yüzünden isabetli olmakla birlikte uygulama açısından birtakım belirsizlikleri de beraberinde getirmektedir.

Bu noktada ihtara gerek olmayan bir halin varlığı durumunda illa da ihtar çekilmesi gerekip gerekmeyeceği sorunu ortaya çıkmaktadır. Ama Kanunun 6. maddesinin 14. fıkrası karşısında ihtar çekilmesi gerek olmayan durumlarda da noter yoluyla ihtarname keşide edilmesi yerinde olacaktır.

Esas problem, bakanlıkça yapılan tespitin yanlış olması durumunda ortaya çıkacaktır. Yukarıda da belirtilmiş olduğu üzere inşaat sözleşmesinden erken dönülmesi için aranan koşulların somut olayda bulunmadığı ortaya çıktığında haksız fesih söz konusu olmakta ve yüklenicinin zararının tazmin edilmesi gerekmektedir. Bu noktada bakanlıkça tespitin nasıl yapılacağının belirsiz olması sıkıntı yaratacak niteliktedir. Herhalde bu tespitin bakanlık bünyesinde görevlendirilecek teknik elemanlar (inşaat mühendisi, mimar, teknik işler dolayısıyla yerine göre makine, elektirik mühendisleri vb) aracılığıyla yapılması gerekcektir. Arsa sahiplerinin kendilerinin yüklenicinin borca aykırılığı tespit ettirren hususu,özel uzman raporuyla belgelemeleri veya sulh hukuk mahkemesi araclığıyla yaptırılacak bilirkişi incelemesi neticesi tespit ettirmleri durumunda bakanlıkça tespit kararı verilip verilemeyeceği de düşünülmesi gerekli bir husustur. Bakanlıkça yapılan tespitin yanlış olması durumunda taraf menfaatlerinin korunması açısından yapılan sözleşmenin sona ermeyeceği ve devam edeceğinin kabulü gerekmektedir. Aksi takdirde yüklenicinin uğradığı zararların kesinti yöntemine göre tazmin edilmesi gerekmektedir ki bunun da kanun koyucunun bu fıkrayı ihdas etmekteki amacı ile bağdaşmadığı ortadır.

Belirtilmesi gerekli bir diğer durum da resen feshedilmiş olan sözleşmenin tasfiyesinin nasıl yapılacağıdır. Fıkrada fesih ibaresi kullanılmakla birlikte bunun teknik anlamda fesih olmayıp sözleşmeyi geriye etkili olarak sona erdiren dönme olduğu açıktır. Bu durumda taraflar arasındaki edimlerin sebepsiz zenginleşme kuralları uyarınca iade edilmesi gerekmektedir. Burada fesih ibaresinin kullanılması yükleniciden arsa payı devralan üçüncü kişilerin sözleşmenin ileriye etkili olarak sona ermesi yüzünden haklarının korunacağını akla getirse de Yargıtay'ın uygulaması dikkate alındığında üçüncü kişilere ilişkin mevcut görüşün değişmeyeceğini düşündürmektedir.


Doç. Dr. Öz SEÇER
Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi

Yorumlar - Yorum Yaz
Ziyaret Bilgileri
Aktif Ziyaretçi1
Bugün Toplam64
Toplam Ziyaret305850
Döviz Bilgileri
AlışSatış
Dolar8.28098.3141
Euro10.065710.1060
Konuk Yazarlar
Hava Durumu