• Anasayfa
  • Favorilere Ekle
  • Site Haritası
  • https://www.twitter.com/@ilgezdi
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE İSTANBUL'DA EN BÜYÜK PAY BAĞDAT CADDESİ'NDE!

İstanbul’un birçok ilçesinde kentsel dönüşüm kapsamında inşaat çalışmaları yapılıyor. Ülke genelinde 6.5 milyondan fazla konutun yenilenmesi beklenirken, dönüşüm en hızlı İstanbul’da ilerliyor. Yapılan çalışmalara her ne kadar kentsel dönüşüm denilse de, genel bir planlama olmadığı için ağırlıklı olarak bina yenileme çalışmaları uygulanıyor. İstanbul’da kimi bölgelerde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın riskli alan ilan etmesi ile başlayan süreç, kimi bölgelerde de maliklerin binalarında hasar tepti yapması ile başlıyor. Dönüşümde malikler bir müteahhit firma ile anlaşıp kat karşılığı sözleşme imzalıyor. Bu sözleşmelerde, yeni projede oluşacak alanların hak sahipleri ile müteahhit firma arasındaki paylaşımı da belirtiliyor. Bu paylaşım oranı, projenin gerçekleştirileceği bölgeye, parselin yapılaşma şartlarına, konumuna, yeni projeden sağlanacak hasılata göre değişiyor. En yüksek payı Bağdat Caddesi’nde oturanlar alıyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme’den Ece Çalışkan, kentsel dönüşüm ilçelerini inceledi. İşte sonuçlar; 

% 72’Yİ BULUYOR 

Kadıköy’de kentsel dönüşümde öne çıkan ilk bölge Fikirtepe. 4 yıl önce başlayan dönüşüm süreci son aylarda hızlandı. Bölgede arsa sahibinin payı % 55’i buldu. Fikirtepe’de inşaatı süren konutların metrekare satışı 5 bin 600 lira ile 8 bin lira arasında değişiyor. Kadıköy’de dönüşüm çalışmalarının yoğun devam ettiği bir başka bölge ise Bağdat Caddesi ve yakın çevresi. Genel olarak Bağdat Caddesi kuzeyindeki yeni projelerde konutların birim satış bedelleri, caddeye yakınlığına ve manzara durumuna göre 3 bin dolarla 5 bin 200 dolar arasında değişiyor. Manzara durumuna göre metrekare satış bedeli 9 bin dolara kadar çıkıyor. Bağdat Caddesi’nin yakın çeperlerindeki kat karşılığı sözleşmelerde; caddenin kuzeyinde arsa sahiplerine %  65 – 72, güneyinde ise % 70 – 72 oran verildiği görülüyor. Bölgede, boş arsa arzı yok denecek kadar az olduğundan, yeni projeler eski binaların yıkılması ile oluşan boş parseller üzerinde inşa ediliyor. 

KARTAL VE MALTEPE’DE KARDEŞ PAYI 

Maltepe bölgesinde arsa sahibi ile  müteahhit paylaşım oranlarına bakıldığında % 45 – 50 seviyelerinde gerçekleştiği, bazı projelerde % 55’e kadar yükseldiği görülüyor. Deniz manzarası bulunmayan yeni konutların metrekare fiyatı 3 bin 400 lira ile 4 bin 500 lira,  manzarası bulunan konutlarda ise 5 bin 200 lira ile 5 bin 500 lira arasında değişiyor.  Maltepe’nin daha kuzey kısımlarında, manzarasız konutların metrekare satış bedelleri 3 bin liraya kadar geriliyor. Anadolu yakasında dönüşümde öne çıkan ilçelerden biri de Kartal. Markalı konut geliştiren inşaat şirketlerinin yoğun ilgi gösterdiği bölge alt yapı projeleri ile değerlendi. Kartal’da arsa sahibi payının % 45-50 seviyelerinde gerçekleştiği, bazı projelerde % 55’e kadar yükseldiği görülüyor. Kartal’da evlerin metrekare satış fiyatı 3 bin 500 lira ile 5 bin lira arsında değişiyor. 

ATAŞEHİRLİ % 55’İ ALIYOR 

Ataşehir’de, kentsel dönüşüm bölgesi olarak geniş alanı ile öne çıkan bölge Barbaros Mahallesi. Bölgedeki yapılar bir kısmı gecekondu tarzında, bir kısmı ise az katlı ve eski yapılar şeklinde. Bölgede müteahhit firmaların arsa sahiplerine önerdiği oranlar %  50-52 seviyelerinde. Ancak bu bölgede henüz inşaatına başlanan yeni proje bulunmuyor. Ataşehir’de gelişmenin tamamlanmaya yakın olduğu bölgelere bakıldığında; nitelikli parsellerin birim satış bedellerinin 3 bin dolarla 5 bin dolar aralığında.  Kat karşılığı paylaşımında arsa sahiplerine teklif edilen oranların % 45-55 seviyelerinde olduğu görülüyor.  Konutların metrekare satış fiyatı ise 2 bin dolarla 3 bin 500 dolar arasında değişiyor. 

EN AZ PAY SANCAKTEPE 

Sancaktepe, geçmişte inşa edilen niteliksiz konutların yanında boş arsa arzının da fazla olması nedeniyle büyük projeler için uygun parsellerin konumlu olduğu bir ilçe. Bölge genelindeki eski ve niteliksiz yapılar, nispeten küçük müteahhit firmalar tarafından yerinde dönüşüm ile yenileniyor. İlçe merkezinde arsa sahipleri yaklaşık % 45-50 oranlarında pay alırken, henüz gelişimini tamamlamamış ve arsa arzının daha fazla olduğu Yenidoğan gibi bölgelerde bu oranın % 35-49’lara düştüğü görülüyor. Bölgedeki nitelikli konutların birim satış bedelleri 3-4 bin TL. 

SANAYİDEN DÖNÜŞÜYOR 

Basın Ekspres Yolu’nda niteliksiz ve kullanım ömrünü tamamlamış hafif sanayi tesisleri göze çarpıyor. Bu tesisler son 4 yıllık dönemde bölgede yaşanan değişimle beraber yıkılarak nitelikli konut, ofis projeleri ya da karma projelerle yeniden kullanıma kazandırılıyor. Bölgede kat karşılığı paylaşım oranı ortalama % 50–50 seviyelerinde. Yeni projelerde  evlerin metrekare satış fiyatı bin 750 dolarla 2 bin 500 dolar aralığında değişiyor. Oranların % 50-50 eşit paylaşıldığı bir diğer bölge de Esenler. Esenler’de dönüşüm bölgesi olarak ilan edilen 4 mahalle bulunuyor. Esenler’deki yeni konutların metrekare satış fiyatı 2 bin 200 lira ile 2 bin 600 lira arasında değişiyor. Zeytinburnu’da ise toplu konut ve rezidans projeleri için genellikle batı ve güney sınırların tercih ediliyor. D-100 aksındaki arsaların net yüzölçümleri üzerinden birim satış bedellerinin 2 bin 500  dolar ile 3 bin dolar seviyesinde. Arsa yüzölçümü çok büyük olan parsellerde 2 bin dolara kadar da düşüyor.  Bu akstaki kat karşılığı sözleşmelerde arsa sahiplerine % 50-55 oranlar veriliyor. Bölgedeki yeni evlerde metrekare satış bedeli 4 bin 500 lira ile 7 bin lira aralığında değişiyor. 

BELEDİYE ÖNCÜLÜK EDİYOR 

Gaziosmanpaşa ilçesi, çok sayıda eski ve niteliksiz binayı barındırması nedeniyle kentsel dönüşüm çalışmalarında önemli bir lokasyon. Bölgede kentsel dönüşüm bölgesi olarak ilan edilmiş çok sayıda alan bulunurken, belediye tarafından kurulan bir şirket, kentsel dönüşüm bölgelerindeki hak sahipleri ile müteahhit firmalar arasında anlaşmaya yardımcı oluyor. Böyle parsellerde arsa sahipleri ile müteahhit firma arasında % 50–50 gibi bir paylaşım oranı ile yeni proje inşa ediliyor. Yeni evlerin metrekare satış fiyatı 2 bin 500 – 3 bin 500 TL aralığında. 

KAT SINIRI ZORLUYOR 

Ataköy, Yeşilköy, Yeşilyurt, Florya bölgeleri yüksek gayrimenkul değerleri ile öne çıkıyor. Yüksek deprem riski bulunan bölgelerden Florya ve Yeşilköy’deki binaların imar fazlası bulunması dolayısıyla, eski binaların yıkılıp yeniden yapılması durumunda eski yapıdan daha küçük alana sahip yapılar yapılıyor. Bu nedenle, imar planları değişmeden bu bölgelerde etkili bir kentsel dönüşüm çalışmalarının yapılması mümkün görünmüyor. Ancak bu bölgelerdeki mevcut binalarda konumlu konut birim satış bedellerinin 4 bin 500 – 5 bin 500 dolar aralığında olduğu düşünüldüğünde, kat karşılığı anlaşmak isteyen hak sahiplerinin oldukça yüksek oranları telaffuz etmeleri bekleniyor. Bakırköy genelinde kat sınırlaması olduğundan, bu sınırı sonuna kadar kullanmış binalardaki kentsel yenileme için hak sahipleri müteahhit firmayı taşeron olarak kullanarak gayrimenkullerini yeniliyor.  Bakırköy genelindeki yeni projelerde konut metrekare satış fiyatı bin 900 – 3 bin 500 dolar aralığında. Ataköy’de sanayi birimlerini satın alan inşaat şirketleri, dönüşüm kapsamında lüks konut projeleri inşa ediyor. 

DÖNÜŞÜMÜN AVANTAJI 

İstanbul’da son yıllarda markalı konut geliştiren çok sayıda inşaat şirketi kentsel dönüşüme dahil oldu. Bunun ilk nedeni İstanbul’da arsa arzının sınırlı olması. Diğer yandan kentsel dönüşüm yapan şirketlere sağlanan avantajlar da şirketler için önemli avantajlar sağlıyor. Dönüşüm projelerinde evler % 18 KDV yerine % 1 KDV ile satılıyor. İnşaatı yapan şirket, tapu harcı, noter harcı, damga vergisi gibi giderlerden muaf oluyor. Bu durumda dönüşüm projesi boş bir arsada yapılan gayrimenkul projesine kıyasla daha kazançlı oluyor.


Kaynak: http://www.hurriyet.com.tr/ekonomi/29025841.asp

Paylaş |                      Yorum Yaz - Arşiv     
1493 kez okundu

Yorumlar

Henüz yorum yapılmamış. İlk yorumu yapmak için tıklayın
Ziyaret Bilgileri
Aktif Ziyaretçi1
Bugün Toplam32
Toplam Ziyaret226338
Döviz Bilgileri
AlışSatış
Dolar5.87855.9021
Euro6.62706.6535
Hava Durumu
Anlık
Yarın
10° 13° 8°